Leilões judiciais de imóveis — em que, sob ordem da Justiça, os bens de um devedor são vendidos para quitar dívidas — nem sempre recebem lances. Há casos em que nenhuma proposta aparece, resultando em processos parados e credores aguardando para receber. No entanto, à medida que o mercado foi evoluindo, surgiu uma alternativa para esse tipo de impasse: a proposta condicional.

Como o próprio nome diz, a proposta condicional permite que um interessado apresente uma oferta de compra do imóvel vinculada a condições específicas. É justamente isso que a distingue das arrematações tradicionais, afirma Victor Oliveira, advogado especialista na área e criador da mentoria Enriquecendo com Leilão de Imóveis (ELI). “A proposta condicional se torna essencial justamente quando um lance direto no leilão não é viável do ponto de vista financeiro. Isso ocorre, por exemplo, quando o bem está atrelado a débitos que serão assumidos pelo arrematante [comprador] e que, somados, ultrapassam seu valor de mercado”, explica Oliveira.

Nessas circunstâncias, oferecer lance no pregão seria improdutivo. A proposta condicional ganha protagonismo, permitindo ofertas mais equilibradas e viáveis para a aquisição, acrescenta ele.

“Imagine um imóvel avaliado em R$ 1 milhão que vai a leilão por 50% do valor, ou seja, com lance mínimo de R$ 500 mil. À primeira vista, o desconto parece vantajoso. No entanto, esse imóvel possui R$ 500 mil em dívida condominial e outros R$ 300 mil de saldo devedor decorrente de alienação fiduciária, que ficariam a cargo do arrematante”, exemplifica o advogado.

“Com a proposta condicional, o interessado pode apresentar uma oferta vinculada à quitação das dívidas pelo produto da venda ou à liberação prévia da garantia fiduciária, sem responsabilizar o arrematante por eventual saldo residual. A depender da aceitação das partes e da homologação judicial, essa solução permite que o negócio avance sem comprometer a lógica econômica da operação”, diz Oliveira.

O advogado explica que, embora a proposta condicional não tenha previsão legal (ou seja, não tem uma lei específica que a regulamente), ela conquistou segurança jurídica nos últimos anos, impulsionada por decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ), como as proferidas nos temas repetitivos 1.113 e 1.134. Esses entendimentos vêm reforçando a proteção ao arrematante, salienta.

Oliveira destaca que não existe um prazo legal para que o vendedor aprove ou recuse uma proposta condicional — as raras exceções são quando o edital traz expressamente em quanto tempo deve haver essa resposta. Caso contrário, ele recomenda que o próprio interessado, ao apresentar sua oferta, já indique um prazo de validade, deixando claro até quando ela permanecerá disponível para análise e eventual aceitação.

“O interessado pode, junto à proposta, apresentar documentos reforçando os fundamentos da oferta. É possível incluir projeções de custos que o arrematante teria tanto no cenário proposto quanto nas condições previstas em edital, além de demonstrações objetivas (e inclusive matemáticas) que evidenciem por que a arrematação nos termos atuais é inviável. Qualquer outro elemento que comprove a razoabilidade e a vantagem da proposta também pode ser utilizado para fortalecer a argumentação”, detalha Oliveira.

Aceitar propostas condicionais pode trazer benefícios significativos também para o vendedor. Segundo Oliveira, é uma forma de ampliar as chances de concretizar a venda em condições mais realistas de mercado. Isso porque essas ofertas normalmente levam em conta fatores práticos que dificultam a arrematação nos moldes previstos em edital, como débitos relevantes ou problemas estruturais do imóvel, explica o advogado.

“Em vez de manter o bem encalhado em sucessivos leilões frustrados, essa alternativa pode acelerar a solução do caso e viabilizar um desfecho mais vantajoso para todas as partes envolvidas”, sintetiza.

Oliveira lembra que, em 2024, os leilões de imóveis judiciais e extrajudiciais no Brasil cresceram 86% em relação a 2023, com 16 mil propriedades sendo ofertadas, segundo dados da Superbid Exchange divulgados pela Veja.

“Nesse cenário de crescimento, qualquer mecanismo que imprima agilidade, equidade e segurança jurídica merece ser valorizado. Mais que uma ferramenta legal, a proposta condicional é uma resposta prática e objetiva para harmonizar a execução judicial com a dinâmica do mercado”, avalia o advogado.

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