O Ministério Público encaminhou uma recomendação à prefeitura de Bento Gonçalves pedindo a anulação do alvará de construção do empreendimento Castelos do Vale, que está sendo realizado no Vale dos Vinhedos. O Centro de Apoio Operacional de Defesa da Ordem Urbanística e Questões Fundiárias do MP (Caourb) encontrou irregularidades na forma como aconteceu a liberação da obra no município. A Promotoria aguarda uma posição da prefeitura e também do Ipurb, para ver se será necessária uma ação civil pública a fim de garantir o embargo da obra.

A promotora Carmem Garcia recomendou à prefeitura de Bento Gonçalves e à diretora do Ipurb, Melissa Bertoletti Gauer, que  anulação do Alvará de Licença n.° 227/2021, emitido em 21/07/2021, pelo Município de Bento Gonçalves, bem como seu anterior Alvará de Licença n.° 387/2020, de 01/12/2020, em favor do empreendimento Castelos do Vale, com o devido embargo das obras. A representante do MP também recomenda a reavaliação dos procedimentos de licenciamento e aprovação do Empreendimento Castelos do Vale, atentando ao conteúdo técnico dos parâmetros legais contidos no Plano Diretor de Bento Gonçalves.  Mediante a recomendação, o Ipurb promoveu a suspensão do alvará da obra do Castelos do Vale.

O inquérito civil aberto pela Promotoria para apurar os impactos urbanísticos e ambientais do empreendimento "Castelos do Vale", instalado no Vale do Vinhedos, foi aberto com base em denúncia feita pela Câmara de Vereadores, que alegou diferenças de análise por parte do Conselho Distrital do Vale dos Vinhedos em relação aos empreendimentos Gramado Parks e Be Wine, que foram negados  em votação pelos conselheiros. Os documentos dos três empreendimentos foram solicitados pela Promotoria para análise técnica do Caourb.

Os técnicos apontam que a Planilha da NBR12721/2006 7 (Evento 0010, Página 121, p. 155), referente ao Castelos do Vale Resort exemplifica a questão ao estabelecer unidades autônomas aos apartamentos caracterizando a instituição de condomínio. Mesmo que na modalidade hoteleira, a instituição de condomínio, por estar vinculada à propriedade de unidades autônomas tende a estar associada ao uso residencial. Nesse sentido, identifica-se que a modalidade proposta excede o atendimento ao turismo, o que contradiz o artigo 59, do Plano Diretor de Bento Gonçalves. Trata-se, segundo os técnicos do Caourb, da urbanização do meio rural via alteração do uso do solo para fins urbanos, viabilizada pela flexibilização da legislação urbanística, rompendo com as práticas e dinâmicas locais devido ao seu porte escala paisagem, densidade populacional, de veículos, turistas e funcionários e pela supressão dos vinhedos de produção, opondo-se assim ao que determina o Art.36 do Plano Diretor.

Técnicos do Caourb identificaram irregularidades na documentação dos três empreendimentos

A análise técnica apontou que os três empreendimentos (Gramado Parks, Castelo do Vale e Be Wine) rompem com o modelo espacial de ocupação baseado nas bandas e nas respectivas restrições de uso e ocupação solo, repercutindo na variável paisagística, pois os planos (traduzidos pelo regime urbanístico de bandas/trechos) e suas características do primeiro mapeamento também não estão sendo respeitados. A situação se agrava quando a área de implantação dos três  empreendimentos é localizada no mapa que trata sobre o valor histórico e cultural da paisagem local. Os técnicos apontam que os três empreendimentos a serem construídos localizam-se em uma área caracterizada por uma paisagem agrária com alto valor histórico e cultural. Neste sentido, Enfatiza-se que os três empreendimentos ao estabelecerem uma nova lógica de ocupação territorial, rompendo com as diretrizes do plano diretor local, promovem uma desvalorização da paisagem local com impactos ecológicos, econômicos e culturais negativos por se tratar de um recurso insubstituível que se descaracteriza.

As propostas para os  três empreendimentos estão inseridas em diferentes localidades do Vale dos Vinhedos, logo possuem parâmetros urbanísticos e enquadramentos territoriais distintos. Além disso, diferenciam-se também em relação as suas propostas arquitetônicas, seus portes (quantidade de visitantes e infraestrutura), sistemas de administração e gerenciamento do complexo e exploração de serviços, que necessitariam de análises individualizadas para a melhor compreensão do enquadramento do regime urbanístico conforme o Plano Diretor.

Castelos do Vale

Em relação ao Castelos do Vale, os técnicos do Caourb entendem que a proposta visual que remete a "Realeza Francesa" não possui qualquer relação com o contexto social e cultural da Imigração Italiana, muito menos se relaciona com a tipologia arquitetônica, caracterizada pelos acabamentos em madeira ou pedra e a simplicidade das formas construídas pelos colonos italianos. Em seu parecer, os técnicos afirmam que não há informações sobre as compensações ou contrapartidas acordadas entre o empreendedor e o Município para a aprovação do empreendimento. Que, estranhamente, os documentos encaminhados pelo IPURB não contém numeração de página, além de não haver o projeto arquitetônico aprovado. Também não há como verificar se o que fora aprovado pelo Município condiz com o EII aprovado pelo Conselho competente, já que as imagens publicitárias do empreendimento demonstram que a implantação das edificações fora modificada em relação ao indicado no EII encaminhado.

Be Wine

Sobre a obra do Be Wine, que inicialmente seria construída na localidade do Ceará da Graciema, os técnicos fizeram uma análise superficial - já que os procedimentos de análise urbanística não constam na sua integralidade ao expediente de investigação. Foi possível verificar que o projeto de inserção/implantação no terreno desconsidera muitos dispositivos do Plano Diretor de Bento Gonçalves, dentre eles a necessidade de manutenção dos parreirais existentes e a proteção da linha do horizonte, ambos previstos no regime urbanístico da gleba; rompe com o padrão de ocupação do solo atual, composto de edificações esparsas (baixa taxa de ocupação) e circundadas pelos espaços abertos. Não constam informações sobre as questões ambientais incidentes na gleba, principalmente sobre as inclinações e a ocupação de topos de morro. Também não há nenhuma proposta de compensação ou contrapartida ao município para a realização da obra.

Complexo do Vinho - Gramado Parks

O projeto visa a exploração turística, propondo um complexo multiuso composto de um Parque Temático de Águas e um Centro gerenciados pelo sistema de multipropriedade. Segundo os técnicos do Caourb, de todos os empreendimentos analisados, este é o que propõe a maior desvinculação com as normativas previstas pelos regimes urbanísticos. Incidentes no Vale dos Vinhedos quanto ao padrão e porte das atividades e usos, hoje composto por comércios e serviços de pequeno porte  (mercadinhos/armazéns, pousadas, cantinas, vinícolas familiares); quanto ao padrão de ocupação do solo, hoje compreendido pela ocupação rarefeita e distribuída pelo território rural, de pequeno porte e em geral unifamiliar; quanto a área construída e a taxa de ocupação; e quanto ao aumento significativo de usuários/visitantes, que transgride os parâmetros de densificação da zona rural. Os profissionais destacam que o Plano Diretor de Bento Gonçalves não prevê atividades desta escala para a Zona Rural.

Qual foi a conclusão dos técnicos do Caourb

A análise técnica do Caourb demonstrou inúmeras inconsistências na aprovação/licenciamento dos três Empreendimentos averiguados em relação ao próprio Plano Diretor do Município de Bento Gonçalves, como:

- A aplicação equivocada do Regime Urbanístico dado para as bandas/trechos; 

- A não observância das condições territoriais para ocupação (encostas equestões ambientais);

- A ausência de infraestrutura urbana compatível com o porte das atividades;

- A apresentação de Estudos de Viabilidade limitados e incompletos;

- Os impactos/efeitos cumulativos das propostas, já que os empreendimentos se inserem num todo maior e potencializam os impactos urbanísticos;

- A utilização do instrumento da "Multiproriedade" para a proposição de atividades não previstas e de proporções incompatíveis com a região.