O mercado imobiliário brasileiro consolida em 2026 uma dinâmica de crescimento dividida entre o volume recorde da habitação popular e a valorização estratégica do segmento de luxo. Enquanto os programas habitacionais impulsionam o número de unidades lançadas em todo o país, o setor de alto padrão concentra-se na rentabilidade patrimonial e no atendimento a uma demanda reprimida por ativos de alta exclusividade.
Entre os meses de janeiro e outubro de 2025, o programa habitacional do Governo Federal, operacionalizado pela CAIXA, registrou um aumento de 8,6% nas vendas e 34,6% de unidades lançadas, em comparação com o mesmo período de 2024. Com o novo reajuste para o teto de compras de imóveis das faixas 1 e 2 no Minha Casa, Minha Vida (MCMV), válido já a partir deste ano (2026), a expectativa é de manutenção deste crescimento. Além da correção, o mercado aguarda os impactos da nova "Faixa 4" do programa habitacional (MCMV Classe Média), que financia imóveis de até R$ 500 mil, ampliando o público elegível.
"Isso [criação da Faixa 4] abre demanda por produtos de padrão médio, potencialmente aumentando a velocidade de vendas e a liquidez desses estoques, devido aos prazos mais longos e taxas de juros inferiores às praticadas fora do programa", afirma Lucas Gaspar, CMO da Construtora Ideal, especializada em empreendimentos imobiliários que se enquadram no programa Minha Casa, Minha Vida.
Gaspar também avalia os reajustes para o teto de compras de imóveis das faixas 1 e 2, que ajudam a preservar o poder de compra dos beneficiários frente à inflação e aos movimentos de renda, reduzindo a erosão do programa no curto prazo.
"No efeito agregado, isso [reajustes no teto] tende a sustentar parte do crescimento já observado em 2025, porque mais famílias estarão habilitadas a financiar imóveis e incorporadores têm sinal claro para continuar lançando produtos voltados às faixas populares e intermediárias", complementa o CMO da construtora, que atua na capital paulista e Região Metropolitana.
Expansão popular e recalibragem no alto padrão Enquanto o MCMV apresenta crescimento, o segmento de Médio e Alto Padrão (MAP) vive um cenário de ajustes. Apesar do aumento no Valor Geral de Vendas (VGV) de 42,5%, houve uma queda de cerca de 17,9% no número de unidades vendidas, tendo os juros elevados como um dos principais fatores. "Lançamento é decisão de longo prazo, ou seja, landbank comprado antes, projetos já aprovados e cronogramas de obra. Com juros altos, o incorporador migra para produtos com tíquete maior, o que eleva o VGV mesmo com menos unidades e vendas mais lentas," avalia Douglas Curi, CEO da Sort Investimentos, imobiliária boutique especializada em imóveis para investimento no litoral catarinense.
Douglas ainda ressalta que a expectativa para 2026 é de normalização gradual com perspectiva de ampliação do crédito, especialmente com a baixa da Selic. Segundo ele, isso faz com que o cenário futuro continue positivo, com valorização acima da inflação, e determinadas regiões em destaque, como é o caso do Sul do país.
"O Sul, especialmente polos litorâneos, tende a capturar esse fluxo quando entrega produto ‘irreplicável’ [bairro, vista, segurança, serviços]. O resultado é um mercado mais desconectado da média nacional", analisa o CEO da Sort Investimentos.
O VGV da parte sul do Brasil tem crescido muito, com o estado de Santa Catarina encabeçando este movimento, especialmente sua capital. Florianópolis registrou um aumento de 91% no Valor Geral de Vendas entre 2024 e 2025, subindo para a 4ª colocação das cidades com maior VGV do país. Este avanço é impulsionado, sobretudo, pelo segmento de Médio e Alto Padrão no estado.
O CEO da Sort reforça que o investimento no MAP do Sul do país é menos dependente de financiamento massificado e mais guiado por exclusividade e qualidade do estoque. "Esse comprador não 'some' com juros altos: ele troca de critério. Compra onde há escassez real de terrenos e alta rentabilidade, qualidade de vida, segurança, infraestrutura urbana e liquidez histórica. Esses ativos protegem o patrimônio e reduzem o risco de desvalorização", diz.
O movimento observado indica uma segmentação cada vez mais clara do mercado imobiliário brasileiro, com dinâmicas distintas entre habitação popular e alto padrão, exigindo estratégias específicas de financiamento, precificação e posicionamento por parte das empresas do setor.