Um parecer técnico do Centro de Apoio Operacional Urbanístico (Caourb), anexado ao inquérito civil do Ministério Público do Rio Grande do Sul (MP-RS), acendeu um alerta sobre a liberação da construção das cinco torres do empreendimento Jardim Dona Isabel, na divisa dos bairro São Francisco e Licorsul, em Bento Gonçalves. O documento aponta uma série de fragilidades e inconsistências no processo de aprovação do empreendimento e motivou a promotoria a cobrar explicações formais da Prefeitura, por meio do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano (Ipurb). O poder público tem 30 dias para responder aos questionamentos.

Os técnicos do Caourb listaram problemas que vão desde cálculos questionáveis até falhas de transparência:

• Índices construtivos: segundo o parecer, não há confirmação oficial de que a aquisição dos índices seguiu corretamente o cálculo previsto em lei, nem se os valores pagos pelo empreendedor contemplam as áreas excedentes de construção .
• Estudo de Qualidade Espacial (EQE): o projeto havia recebido nota zero na avaliação, o que, pelas regras do Plano Diretor, inviabilizaria a aprovação. Ainda assim, o Complan autorizou a continuidade mediante ajustes pontuais (como a largura da calçada), permitindo que o empreendedor alcançasse escore positivo.
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• Contrapartidas financeiras: os valores aprovados pelo Ipurb (R$ 4,4 milhões) foram muito inferiores aos sugeridos inicialmente pelo Complan (R$ 8,8 milhões). Para o Caourb, não há certeza de que o montante aprovado seja suficiente para custear todas as medidas mitigatórias necessárias .
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• Falta de cronograma: o Termo de Compromisso firmado não estabelece prazos claros para execução das obras compensatórias, apenas para o pagamento financeiro .
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• Altura e recuos: os técnicos apontaram que alguns pavimentos, considerados como subsolos, deveriam entrar na contagem oficial da altura. Isso poderia colocar o projeto em desacordo com o zoneamento vigente. Também houve incongruências na definição dos recuos frontais .
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• Impactos não analisados: o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) não abordou aspectos como insolação, ventilação e conforto térmico. O parecer também considera negativos os impactos sobre densidade populacional, acessibilidade e polarização urbana. Além disso, faltam informações sobre a viabilidade financeira das medidas prometidas .
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• Paisagem e topografia: recomendou-se a revisão dos escores atribuídos a itens como “vistas e percursos”, que poderiam alterar o resultado final do EIV .

O que pede o Ministério Público

Diante das inconsistências, a promotora Carmem Lucia Garcia determinou:

1. Pedido formal de esclarecimentos ao Ipurb sobre cálculos de outorga onerosa, definição de altura e recuos, e revisão dos escores do EIV.
2. Inclusão de todas as medidas mitigatórias no Termo de Compromisso, não apenas as de caráter financeiro.
3. Divulgação pública dos estudos de impacto no site da Prefeitura, em nome da transparência e do controle social.
4. Reanálise conjunta com o Complan sobre os impactos e valores de contrapartida.

O prazo dado à Prefeitura é de 30 dias para apresentar resposta. O inquérito, antes sigiloso, foi tornado público diante do interesse coletivo .

Por que essa medida importa?

O caso coloca em debate a relação entre pressões do mercado imobiliário, planejamento urbano e o papel das instituições de controle. A liberação de grandes empreendimentos sem a devida clareza sobre contrapartidas pode gerar sobrecarga no sistema viário, adensamento desordenado e prejuízos irreversíveis à paisagem e qualidade de vida da cidade.

A análise do Caourb mostra que o risco não é apenas técnico, mas também político: a obra avança mesmo diante de evidências de que o projeto não atende, em sua totalidade, as normas do Plano Diretor.